Ingatlan Befektetés/gazdálkodás Németországban
Üzleti Terv és összesítő Németország befektetési lehetőségeiről
Hogyan lehet lakás gazdálkodó egy magyar kis / középvállalkozó Németországban
A project témája:
Németország közép keleti részén fekvő Crimmitschau, Plauen, Drezda, Lipcse városában és környező városokban 3-5-7-8 lakásos társasházak
- tulajdonjogának megszerzése és ennek
- hasznosítása ill
- bérlő gazdálkodás,mely költség hatékony további ráfordítással(felújítással)
a, azonnal értékesíthető
b, bérlőknek kiadva bérelten extra profittal értékesíthető
c, bérlőknek kiadva bérlőgazdálkodást folytatva - rendszeres passzív jövedelem realizálható.
d, c + a bérlőknek további szolgáltatások nyújtása
Az ingatlanok környezetének bemutatása:
hol fekszik?
Németországban a keleti országrész régióban.
A keleti országrész fejlesztése törvény előírásai alapján szavatolt: 4,5% elvonás nyugatról 4,5% támogatás-fejlesztés keletre.
A keleti városokra évi szinten
· 3,4 milliárd Euró szövetségi város fejlesztési támogatás esik és
· ugyanennyi tartományi támogatás címén valamint
· EU támogatás is.
Pl Crimmitschau : (Berlin:218 km Drezda:111 km Erfurt: 109 km Zwickau: 16 km Prága: 254 km Győr: 658 km,)
A környéken Autógyárak , építőipar valamint húsüzemek a jelentős ágazatok. Zwickau (16 km) a volt keleti rész autógyártási , gépgyártási központja.
A térség gyűjtőmedencéje a kelet-európai bevándorlási szegmensnek valamint a Kazah visszatelepítendő németek ezen régióban kerülnek letelepítésre.
Sajátos az ingatlan bérbeadás piaca - Az egyesítést követően -20 éve - a városok peremkerületein az állam lakótelepeket alakított ki, ahova azokat a lakókat helyezte el - akik a korábban államosított , majd 1991-ben a korábbi tulajdonosoknak visszaszolgáltatott épületekből szabadultak fel.. Ez a generáció megöregedett és szeretne a városközpontban lakni ill. oda költözni.. A kereslet nagy a kínálat véges.
A lakás struktúra bérleti/ piaci alapú - állami lakbér támogatással . Kevés a kiadó Felújított bérelhető lakás. A kereslet nagyobb a kínálatnál.
Az ingatlanok bemutatása:
A mellékelt fotók alapján. Az ingatlanok tégla építésű városi társasházas város központban elhelyezkedő ingatlanok. Felújításra szorulnak.
A felújítási munkák: :.
A fűtés, a festés és a fürdőszobák, valamint a külső homlokzat javítás-festés.
A német törvények lehetővé teszik, hogy a homlokzat felújítás 80% át az állam visszatéríti- német kivitelezési árakon számla alapján- utólagosan.
Az ingatlan tulajdoni jellege:
Magánszemély tulajdonostól való tulajdon szerzés. Igény esetén angol alapítású és székhelyű cégbe vihető adótervezés céljából.
Nincs műemléki v egyéb megkötés, korlát .Tehermentesség,forgalom képeség.
Ingatlanforgalmi körkép Németországban, pl: Crimmitschauban:
Felújitott lakás vételára: 1000 Euro/ m2 . menekülési érték: 650 Euro/m2
Lakás bérleti dija: 7- 7,25 Euro/ m2 / hó.
Gazdasági előny a befektetés révén:
1.A vételkor már realizálódik haszon.(érték alatti hozzájutás)
2. a felújítás költségeinek ráfordításával hozzáadott értéket teremtünk.(pl lengyel építőanyaggal kihasználva az közösségi adózás előnyeit.
3.Kihasználjuk a magyar szakképzett munkaerő foglalkoztatásával keletkező hatékonyságot és extra költség megtakarítást.
4.Azonnali tőke realizálható az eladással felújítást követően
5. A lakások Bérbe adásával az ingatlan piaci és erkölcsi értékét extra módon növeljük és
6,így értékesítjük vagy
7,bérlőgazdálkodást folytatva rendszeres passzív jövedelem keletkezik.
A lakásokra való felújítási költséget számolva közel 1,5-2 millió forint felújítási költség szükséges - lakásonként.
Az ingatlanok vételára: átlagosan 5-8 millió forint / 55 -70 m2 es lakás
Egyéb lehetőségek:
.A pincehelységben vasalószobák, szauna, kondicionáló termek, fittnes stb alakítható ki
-növelve a rentabilitást és a kiadhatósági mutatót. Az épület padlástere lakásokkal beépíthető.
A kisebb szobákra való bontásnak jogi akadálya nincs.
Németországban bejegyzett cégként az alábbi ügyekben tudunk együtt működni a befektetővel / ingatlan tulajdonossal :
- Felújítás,anyag beszerzés
- Az ingatlan hasznosításának elősegítése
- bérlő szerzés, promóció,
- gondnoki szolgálat,
- karbantartási munkák, feladatok ellátása,
- kommunikáció ,
- ingatlan tulajdonnal összefüggő tartózkodási engedély, számlanyitás , lakcím bejelentés, cégalapítás ..stb intézése
- támogatási rendszer intézése (felújítási, lakbér, gyermek utáni csal . pótlék, szociális ellátás..)
Javasolt magyar, cseh, lengyel családok részére a kiadás)
Potenciális hosszú távú bérlőket jelent a német célközönség is.
A felújított lakásra, házra a német bankok utólagosan kis kamatozású ( 2,5 %) hosszú távú
(20 év )hitelt nyújtanak, tisztán fedezet alapon.
Dr. Szemethy Róbert
2015.01.01.